住宅ローンには、従来では公的な住宅金融公庫と、銀行などの金融機関が販売する民間の住宅ローンを借りるのが一般的でした。ところが、「住宅金融公庫法」が2003年6月4日に改正され、2006年度末までに公庫が廃止され、業務は新たな独立行政法人に引き継がれることになりました。従来型の公庫による貸し付けは、徐々に廃止されます。代わって、2003年10月から新たに、民間銀行から、公庫にバックアップされた長期固定金利の住宅ローンが発売されています。長期にわたって返済してゆくものですから、特徴をよく知って資金計画・返済計画を立てたいですね。

住宅金融公庫の廃止と新型ローンの登場

公的な住宅ローンとして、低金利で長期固定型の代名詞だった住宅金融公庫が廃止されます。政府の特殊法人合理化計画に基づき、2006年度末には廃止されることが決定されました。すでに契約された公庫ローンについては、金利や返済の条件は変わらずに新たな独立行政法人に引き継がれますが、公庫ローンは廃止される見込みです。
そのかわりとして、2003年10月から住宅金融公庫がバックアップする新型の民間住宅ローンが登場しています。特徴は、公庫が低金利で長期資金を民間金融機関に供給し、取り扱う銀行が住宅を購入する人に、長期・固定金利で融資します。（この新型ローンは、「証券化活用型の新型ローン」と称する場合もあります）
新型ローンの特徴は、20〜35年間の融資で、上限額も5000万円までと引き上げられました。また、年収に関係なく住宅価格の8割まで借りることができます。公庫では必要だった保証料や繰り上げ返済の手数料が無料になることもメリットのひとつです。大枠の条件は決められていますが、適用される金利は取り扱い銀行によって異なります。
公庫と合わせ貸しでよく利用されてきた年金融資は、現状では従来通り貸しつけが行われていますが、この新型ローンとの併用は認められていないので、どのローンを借り入れるか十分検討しましょう。

資金計画は諸費用なども考え合わせて計画します

住宅を購入したり、新築したりするときの費用は、土地や家そのものの購入代金のほかに、税金や登記費用、ローンの手続きの費用、引越費用など様々な諸費用が必要です。さらに新居に用いるための家具など耐久消費財も考えなければなりません。ですから、借り入れを考えるときには、そのための費用も忘れずに計上します。

ローン返済は借りられる額とともに返せる額も考えて

ローンを組むときに注意したいのは、「いくら借りられるか」ということももちろんですが、「これからいくら返済していけるか」ということが重要です。
返済方法には「元金均等返済」「元利均等返済」が代表的です。
元金均等返済は元金を均等割りにして返済するので、元金の減りが早いのが特徴。元利均等返済は、返済額が払い終えるまで一定です。
返済当初の負担が大きいですが、支払う利息を減らすことができるのが元金均等返済です。資金計画を考える時にはぜひ検討してください。

施主金利だけに振り回されずに我が家に最適のプランを

よく「いまなら金利が○○％。住宅購入は今すぐ」と金利を売り物にした広告を目にします。確かに金利によって返済計画は大きく変わります。そこで注意したいのが、金利と住宅ローンの関係です。
金利によって、「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」などのローンが考えられます。

固定金利型‥‥	メリットは借り入れ時に返済期間全体に渡る返済額を確定できることや、低金利時に借りた場合は将来にわたって安心できることがあります。逆に、経年で金利がさらに下がった場合は高金利での返済をしなければなりません。
変動金利型‥‥	金融情勢に伴い、金利が変動します。借り入れ時に将来の返済額は未定ですが、メリットとして金利が下がったときに返済も少なくてすみます。ただ、金利が上昇した場合には返済も増加することはやむをえません。
固定金利期間選択型‥‥	返済当初の一定期間を固定金利で。その後は変動金利で運用されます。一定期間の返済額を固定できるので、資金計画を立てやすいのが利点。

毎月払いが基本。ボーナス返済に頼り過ぎない

給与所得者では、一般に毎月の給与とボーナスが収入源。
ローンにボーナス払いを組み込むことで毎月の返済を抑えることができますが、ボーナスは会社の業績などで左右されることも。返済計画はあくまで毎月払いを基本にするのがベター。

収入合算などを使うときは、返済計画を念入りに

ローンを組む際に、申し込み本人の収入だけで不足だったときに、同居予定者１人の収入を合算できる制度があります。例えば夫の収入だけで借り入れるのが不足なときは、働いている妻の収入を合算できるという制度です。これによって借入金を増やすことが可能ですが、将来的に例えば出産や育児で妻が退職したときに返済が困難になる場合があります。このことも考慮して利用しましょう。

繰り上げ返済や借り換えなどで返済方法の変更も可能

ローンはいったん組むと、最後までその方法で払い続けなければならないものではありません。条件がうまく合えば早めにローンを完済したり、総返済額を抑えることも可能です。
繰り上げ返済とは、まとまったお金ができたときにまとめ払いすることで返済期間を短縮したり、毎月の返済を減らしたりすることができます。元金を早く返済することで利息分を軽減でき、総返済額が減るのがメリットです。
住宅ローンの借り換えは、たとえば高金利時に固定金利で借り入れた住宅ローンがある場合、金利が下がったときに新しい条件の住宅ローンにすること。従来型の公庫ローンや民間住宅ローンでは、借り換えや繰上げ返済を行うときに、事務手数料などの費用が発生します。新型ローンについては、繰り上げ返済時の費用は発生しません。また、金利が下がったからと固定金利から変動金利のローンに借り換えた場合、一時的には負担が軽くなっても、将来金利の上昇にともなって負担が大きくなる場合も考えられますので、専門家に相談してから利用することをお勧めします。

ライフスタイルを考え合わせて

年月とともに家族構成や生活スタイルは変化します。子供の誕生や教育資金、定年なども考えて返済計画を立てておきましょう。また、住宅を取得した後も、補修費用やマンションならば大規模改修などが必要です。それらの費用も念頭においてゆとりのある返済計画にもってゆきたいものですね。