元金をまとめて払うと利息を大きく減らせる

住宅ローンの効果的な返し方とされるのが、「繰り上げ返済」。
�　決められた返済のほかに、任意で、臨時に返済する方法です。繰り上げ返済した分は元金が減るので、そこにかかるはずだった利息がそっくりなくなるという効果があります。
�　繰り上げ返済のタイプは、「期間短縮型」と「返済額軽減型」（「返済額圧縮型」ともいう）の二通り。

＜3-2-1＞繰り上げ返済の種類と仕組み


期間短縮型は、毎回の返済額は変えず、返済期間を短くするものです。２０００万円を金利２・６％、35年返済で借り入れ、５年後に約１０４万円を繰り上げ返済した場合、31カ月も期間が短縮。１８０万円弱の利息負担が減ります。
�　一方、返済額軽減型は、返済期間は変えずに毎回の返済額を減らすもの。前述のケースでは、毎月の返済額が約７万２６００円から約６万８４００円となり、毎月約４２００円の負担減となります。ただし、なくなる利息は約65万円で、期間短縮型より少なめ。毎月の返済額を抑える必要がなければ、期間短縮型を選択したいものです。

＜3-2-2＞ タイプ別にみた繰り上げ返済の効果