売却代金の全額は買い替え資金にできない

家族の成長で部屋の数が足りなくなるなど、マイホームの買い換えにチャレンジする人も少なくありません。
�　そんな予定も計画もなし、という人だって、将来のことはわかりません。いざ買い換えというとき、少しでも有利になるよう、今からできる成功の秘訣をお教えしましょう。
�　買い換えでは、所有している住まい（旧自宅）を売却し、そこで得た代金を新たに住まいを購入する資金にあてるのが普通です。
�　しかし旧自宅を購入するために借りたローンは、売却した時に完済しなければなりません。仲介会社を通じて売買したときの仲介手数料や、登記費用などの諸費用もかかります。
�　したがって買い換えの頭金にできるのは、売却代金から、ローンの残りと諸費用を引いた額。そこに預貯金などから購入にあてる額を合わせたものになります。また新たな住宅を買うときにも諸費用がかかりますから、その分も考えに入れておかなくてはなりません。

＜3-4-1＞買い換え資金の考え方

売却で利益が出れば税金も！？

さらに旧自宅を購入したときの価格より、高い値段で売れた場合には、譲渡所得という収入を得たことになり、譲渡税（所得税と住民税）がかかります。（実際には、下の式のように購入・売却のための諸費用なども関係します）。

＜3-4-2＞譲渡所得の求め方


とはいえ、自宅の売却で生じた譲渡所得には各種の控除制度があります。 　最もポピュラーなのは、『居住用財産の3000万円特別控除』。譲渡所得のうち3000万円が控除され、その分は課税の対象から外す、というものです。
�　また旧自宅の購入時にかかった諸費用（各種手数料や税金など）は、その家を取得するためにかかった費用として譲渡所得から差し引けます。諸費用が多ければ、それだけ譲渡所得の額を抑えることができるわけです。修繕などにかかった費用も差し引くことができます。�
　つまり買い換えで重要になるのは、家がいくらで売れるか、ローンがどれだけ減っているか、そして諸費用をいくら計上できるか、なのです。
　繰り上げ返済やローンの借り換えなどで残債（借入元金の残り）を減らしておけば、買い換えする際にも有利。各種諸費用の領収書などをしっかり保管することも忘れずに。