住宅ローンが完済できなくても買い替えは可能

地価の下落によって、せっかく買った住まいが値下がりしてしまうことも多くなりました。でも自宅を売って買い換えるなら、以前より低価格で、条件のいい物件が手に入る可能性は大きいといえます。�
　売却価格が低すぎて住宅ローンを完済することができない、という場合でも、強い味方あり。金融機関によっては、残ったローンを完済するための資金と、新たに購入するための資金を、あわせて融資してくれる『住み替えローン』（「買い換えローン」ともいう）を用意しているところがあるのです。
�　たとえば住宅ローンが残り2800万円あるのに、売却で得た金額が2000万円なら、完済のためにあと800万円必要。さらに新たな住宅購入のために2000万円借りたいとしたら、合わせて2800万円借りられるわけです。
�　金融機関にもよりますが、公庫や年金と併用も可能ですから、新たに購入するために公庫や年金を利用し、不足分を買い換えローンで補う、というのが得策。通常の住宅ローンよりは審査が厳しくなりますが、肝心なのは返済能力です。

マイホームが値下がりする税負担が軽くなる

捨てる神あれば拾う神あり、といってはなんですが、買ったときより安い価格で売却すると、税負担が軽くなる制度が受けられます。その名も『譲渡損失の繰越控除制度』。5000万円で買った家を2000万円で売った場合、3000万円の損失を４年間に渡って所得から控除できる、というものです。所得が下がれば、所得税や住民税の負担が軽くなります。
�　前述の例でいくと、年間所得が800 万円の人なら、最初の年は800万円控除でき、所得税はゼロ（住民税は前年の所得に対してかかる）。２年目と３年目も800 万円控除で所得税、住民税ともゼロ。これで控除できる3000万円のうち2400万円が控除されたことになり、４年目の控除額は600万円となります。

＜3-5-1＞譲渡損失の繰越控除の仕組み（金額は例）



この制度は2003年末までに売却した場合のみに適用される時限措置で、延長されるかどうかは未定。適用を受けるには条件もありますから、確認しておきましょう。

＜3-5-1＞譲渡損失の繰越控除を受けるための主な条件（抜粋）