住まいづくりの基礎知識

家づくり・リフォームの流れ、工法、図面記号、用語集など、住まいの基礎を分かりやすく解説。


資金・税金

知ってると得をする税制などのしくみを学ぼう。


譲渡税(譲渡所得に関わる税金)

不動産の場合、建物や土地を譲渡(売却)して、利益が出たとき、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。通常の所得税や住民税とは税率が異なり、分離課税となります。
譲渡税という課税は税法上ではなく、通称でそう呼ばれています。不動産売買で、売買契約書等の契約文書を作成する際には印紙税も必要です。登録免許税については、譲渡(売却)した時には課税されません。
注意すべきなのは、譲渡する土地や建物の税法上の所有期間によって税率が異なります。譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。所有期間により税率が変わり、給与所得など他の所得とは分離して課税されます。また、居住用の土地や建物について、様々な特例措置があります。

●譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 − (取得費(買った金額)譲渡費用(仲介手数料や印紙税)) − 特別控除 = 譲渡所得

 

※取得費、譲渡費用には、建築費や購入代金の他に、購入や譲渡にかかった費用(仲介手数料、契約書の印紙代、登記手数料等)も対象になります。

●譲渡所得税率(譲渡した年の1月1日基準)

短期譲渡所得 長期譲渡所得
5年以下 5 年〜9年 10年以上(軽減税率の特例)
39%
(所得税30%+住民税9%)
20%
(所得税15%+住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下の部分
14%(所得税10%+住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20%
(所得税15%+住民税5%)

(1)譲渡税の特別控除

居住用の建物やその敷地を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円までの特別控除があります。3,000万円を超える場合は、超えた部分について長期譲渡所得もしくは短期譲渡所得の税率で税額を計算します。夫婦共有名義などの住宅の場合は、所有者それぞれについて3,000万円の控除が受けられます。この控除は、買い替えでない場合でも適用されます。
ただし、前年または前々年にこの控除や買い替え特例を適用していないことが条件です。また、譲渡した相手が配偶者や生計をともにする親族など特別な場合は特例が適用されません。住宅ローン控除との併用もできませんので注意が必要です。

(2)買い替え特例(2013年12月31日までの期限内の譲渡に限る)

居住用の住宅を買い替えたときに、買い替えの時点では譲渡がなかったものとして、譲渡税、住民税の課税が新しい住宅を売るときまで繰り延べられるという優遇措置です。前の住宅について次のような条件が必要です。

●特例条件

  • ・譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える所有していたもの
  • ・居住期間が10年以上
  • ・一定の期間内に一定の買換え資産を取得し、一定期間内に居住すること
  • ・前年、前々年において他の居住用特例の適用を受けていないこと
  • ・この譲渡について3,000万円の特別控除等の他の特例の適用を受けていないこと
  • ・譲渡金額が1億5,000万円以下の場合(平成24年度税制改正で変更)

また、買い替え後の住宅は床面積50u以上、土地500u以下、中古マンションの場合は築25年以内であることが必要です。有効ならば節税効果の高い特例ですから、十分に検討したいものです。

(3)長期保有の軽減特例

長期間自分が居住している家屋と土地を譲渡した場合は、通常の長期譲渡所得よりも税率が軽減されます。この特例を受けるためには、譲渡する年の1月1日現在で10年を超えて所有していたことなどが条件です。 上記(1)の3000万円の特別控除と併用できますが、(2)の買い替え特例との併用はできません。住宅ローン控除との併用もできません。

●10年超え所有の場合の譲渡所得税

譲渡所得 − 特別控除3,000万円 ×税率 = 譲渡所得税額

税率は、
課税譲渡所得6,000万円以下の部分:14%(所得税10%+住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分:20%(所得税15%、住民税5%)

この内容は2012年7月25日現在のものです。
(独)住宅金融支援機構の資料などを基に作成。