新しい借地借家法で登場した定期借地権制度

地主が他人に土地を貸すとなかなか返してもらえない、借り主にすれば保証金等が高いという従来の借地制度。しかしその一方、一定期間でいいから安く土地を借りたいという需要も多くあります。そんな借地の利用の幅を広げるために新しい借地借家法が平成4年8月1日より施行、そこで導入されたのが一定の要件の下で、更新のない借地権を認めた定期借地権制度です。

契約更新、存続期間の延長がない一般定期借地権

定期借地権にもいくつかのパターンがあります。中でも一般的なのが、借地存続期間を50年以上(一般には50年)とし、契約更新、建物築造による存続期間の延長が認められず、期間が過ぎれば建物を取り壊して更地に戻して土地を返却するという一般定期借地権です。そのほか事業目的に借地期間を10年以上20年以下に設定した短期型の事業用借地権、さらに借地権の設定後30年以上経過した時に、借地上建物が地主に譲渡される建物譲渡特約付き借地権があります。

当初30年、更新も可能な普通借地権

一定の要件下で、更新のない定期借地権に対して、当初30年、1回目の更新は20年で、その後の更新は10年、これより長い期間定めるのも自由な普通借地権があります。いずれの場合も、契約書では地代とその支払方法、借地権の転売、あるいは転貸を地主が認めるかどうかも、決めておく必要があります。地主が転売・転貸を認めた場合は、借り主にとってはメリットとなるので、契約書にその旨を記載するか承諾書をとっておくことが必要です。

借地権には地上権と貸借権が

土地賃貸借契約に基づいて土地を使用する権利を借地権といいますが、この借地権には地上権と賃借権があります。この2つは法律的にまったく効力が異なります。というのは、地上権は登記が可能で、登記すれば地主の意思に関係なく自由に売ったりでき、抵当に入れることも可能ですが、賃借権は転売・転貸するには原則として地主の承諾が必要。承諾なしに行った場合は契約解除、明け渡しを請求されることになります。

普通借地権とは

新借地借家法での借地権には、大きく分けて借地人が望む限り自動的に法的更新される「普通借地権」と更新なし(期間延長なし)の「定期借地権」があります。

普通借地権のポイント

借地権の存続期間	30年以上
	1回目の更新は20年以上
	2回目の更新は10年以上
契約更新の有無	法的更新がある
建物の用途	限定なし
契約終了時の建物は	地主に建物の買い取り請求ができる
契約方法	制限なし

普通借地権には「賃借権」「地上権」があり、権利等が異なります

権利形態	賃借権は「債権」、地上権は「物権」
登記	賃借権、地上権ともに可能
購入	貸借権、地上権とも権利金を支払う（返還されない）。
売却	可能。但し賃借権は地主の承諾が必要
転貸	可能。但し賃借権は地主の承諾が必要
固定資産税等	課税されない
担保	地上権のみ担保能力あり
地代	必要。

定期借地権とは

新借地借家法のなかで、一定期間でいいから安い資金で土地を借りたいという需要にこたえて設けられたのが定期借地権制度です。定期借地権制度の中には「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付き借地権」、「事業用定期借地権」の3つがあります。

定期借地権のポイント

	一般定期借地権	建物譲渡特約付き借地権	事業用定期借地権
借地権の存続期間	50年以上	30年以上	10年以上20年以下
契約更新の有無	更新なし（建て替えによる期間延長なし）	一般定期借地権との組み合わせでは更新なし（建て替えによる期間延長なし）	更新なし（建て替えによる期間延長なし）
建物の用途	限定なし	限定なし	事業用に限定
契約終了時の建物	建物の買い取り請求はできない(更地にして返還)	建物の譲渡特約を実行のうえ、建物付きで返還	建物の買い取り請求はできない(更地にして返還)
契約方式	更新なしの特約は公正証書等、書面で行う	普通借地権または一般定期借地権に建物譲渡特約を付ける	賃貸借契約は公正証書で行う

	賃借権	地上権
権利形態	債権	物権
登記	可能	可能
購入	保証金(契約終了時に返還)	地上権価格
売却	可能。但し地主の承諾必要	可能
転貸	可能。但し地主の承諾必要	可能
固定資産税等	課税されない	課税されない
担保	担保能力なし	担保能力あり
地代	必要	必要（権利金として前払い分を含め一括払いの場合は不要）

法規制を守ればどんな家でも建築OK

当然ながらどんな家でも建てられます。とはいっても建築基準法に違反する建物は建てられないし、たとえばその地区が建築協定(公的に認められたその区域独自の建築ルール。環境保全などを目的として結ばれる)を結んでいれば、建物の形や色が制限を受ける場合があります。旧借地法では建てる建物の構造によって契約期間が異なっていましたが、新法では建物に関係なく一律となりました(ただし旧借地法による借地では、建て替えても旧借地法の適用を受けます)。リフォームの場合、その規模や内容によっては地主の承諾が必要なケースがあります。いずれにせよ地主との関係もあるので、建物を何に使用するか、どんな建物を建てるか、リフォームの場合はどうするのかなど事前に決めておいたほうがいいでしょう。

地代、敷金、権利金＋家の建設費用がかかる

借地に家を建てるには、毎月支払う借地使用料、いわゆる地代と建物の建築資金だけではなく、保証金や権利金も発生します(地主に地代を払わず権利設定時に一括で払う場合もあります)。地代は地主が決め、それを借り主が承諾すればOKですが、不動産鑑定士に依頼して決める場合もあります。