「建築確認申請が通らない」などとニュースになっていますが、そもそも「建築確認申請」とは、どういったもので、なぜ必要なのでしょうか？

これから建てようとする戸建て住宅やマンション、ビルといった建築物の計画が、建築基準法などの建築に関するさまざまな法令を守り、安全な建築物かどうかを行政が確認するための手続きが、「建築確認申請」です。建築物の設計・構造・設備などに問題がないか、設計図ができた段階でチェックします。悪質な施工会社や建築家などの被害に遭わないよう、施主を守る目的もあります。

●建築確認申請は、工事着手やスムーズな工事進行に必須条件

建築確認申請書には、「この内容で建てるつもりです」という大まかな内容が記載されます。具体的には、建築主（施主）の住所氏名、設計者資格氏名・工事施工者名、建物の主要用途・構造、敷地面積、建ぺい率や柱・軒下の寸法などです。
S造（鉄骨造）や3階建て以上の木造の場合などは、一般住宅と言えども、「構造計算書」を添付しなければなりません。建築確認は行政から依頼を受けた指定確認検査機関の検査員が審査し、適格であれば確認通知が届きます。この段階で初めて建築をスタート（着工）できるのです。

「建築確認・検査の厳格化」がされたそうですが、具体的には、どうなったのでしょうか？

耐震偽装事件では、建築確認の審査を請け負っていた指定確認検査機関が、ずさんな審査を行って不適合な申請を見逃していたことも問題となりました。これを受け、今回の改正では、建築確認・検査が厳格化されるようになり、ビルなどの高層建築物はもちろん、戸建て住宅においても、一定の規模の住宅の新築の際には、構造計算の専門家によるピアチェック（第三者機関による二重チェック）が義務付けられるようになりました。また、書類不備などの場合は審査段階での補正が認められず、再度申請しなければならなくなりました。

ピアチェックはあくまで指定確認検査機関が構造計算の第三者機関に対して申請をするものです。施主として行う手続きは、従来と特に変わりはありません。

建築確認申請前に、施主として気をつけるべき点はありますか？

建築確認および検査は、直接的には施主の皆さんではなく施工会社や建築家などが対応するものです。が、2007年6月20日の改正建築基準法施行以後は、検査自体が厳しくなったことなどから、建築確認申請がスムーズにいかずに申請に日数がかかるなどのケースが出ています。施主も大まかなプランしか固めていなかったため、間取り変更などのために再申請を余議なくされ、着工が遅れるケースも出ています。住まいづくりを円滑に行うためには、今回の改正法の内容を施主側もよく理解し、事前に入念な準備をしておくべきでしょう。

●法改正を把握して、スケジュール変更や金銭的な負担増の回避を

書類審査が長引いたり、何度も申請し直したりという事態になると、特に建て替えなどの場合は仮住まいの費用やローン契約にも影響が出ます。
再申請を重ねれば着工が遅れ、工程が組めなくなり、当初のスケジュール通りに進行せず、引き渡し期日に間に合わなくなることも。つまり、今までは「申請から○カ月で引き渡し」と決定できたスケジュールも、建築確認が通らなければ着工ができないため、引き渡し期日や細かな点も施工会社や建築家に確認する必要があります。確認事項は口約束にしないで、契約書などの文書に残しておくといいでしょう。

依頼する施工会社や建築家を決めるときのポイントは？

施主として重要なのは、優れた設計・施工会社を選ぶ目を養うことです。今回の改正では、確認検査側の責任が重くなったもので、建築確認作業が大変になったと言っても、設計士がこなすべき本来の仕事が大幅に増えたわけではありません。適性に安全に設計が行われることで工事の工程管理が組みやすくなり、工期が短くなるメリットも考えられます。安心・安全な住まいづくりのためには、躯体（＝基本構造部）に重きを置いた上で、デザイン(意匠)・機能（設備）・躯体の3本柱をバランスよく提案できる施工会社や建築家を選びたいものです。

●大幅な設計料の値上げや「プロに一任を」という施工会社は敬遠を

もともとしっかりと仕事をこなしていた多くの施工会社や建築家は「今まで通り施主とコミュニケーションをした上できちんと設計することに変わりはない」として、設計料金を上げるなどの負担を施主に強いてはいません。
ところが一部の施工会社や建築家の中には、確認検査が厳しくなったために「手間がかかるので設計料や請負金を値上げする」というケースも少なくないようです。また、見積に明細をきちんと出さず、「○○一式」と大雑把な請求を出すケースもあるようです。
本来なら申請料・設計料・設備費用を詳細にわたり明記するのが見積明細書です。施主の質問にきちんと返答をよこさない、「とにかくプロに一任してください」などの言葉で説明義務を果たそうとしないような施工会社や建築家は、敬遠した方がよいでしょう。

●決算書を取り寄せ、優秀な事業者かどうかの分析を

施工会社が良質かどうか調べる方法は、いくつかあります。まずは決算書を確認すること。近年3年分の経営状態がわかれば、どういった会社なのか、会社の現状などをある程度判断することができます。住まいづくりは、建てておしまいではなく、入居してからも長いつきあいになるため慎重に選びたいものです。
また、施工会社や建築家の「強み」や「特色」を訊ねるのもよいでしょう。「希望次第で何でもやります」というスタンスではなく、何を得意としているのかを聞いた上で、自分の住まいづくりコンセプトと合致した施工会社や建築家がベストです。
何より大切なのは、躯体部を大切にしている姿勢があること。躯体部は、住宅の重さを受けとめる部分、命を守る最も重要な部分です。施主から予算オーバーで値引きを要求された場合など、躯体部の質を下げてくるような施工会社や建築家は注意が必要です。基本構造部に最も重きを置いた上で、デザイン(意匠)・機能（設備）・躯体の3本柱をバランスよく提案できる施工会社や建築家を見極めましょう。